Impuestos en la Compraventa de Vivienda en España
Uno de los aspectos que más sorprende a los compradores y vendedores primerizos es la carga fiscal asociada a una transacción inmobiliaria. Conocer con antelación qué impuestos se aplican y quién los paga evita sorpresas desagradables y permite planificar mejor la operación.
Impuestos que Paga el Comprador
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Se aplica exclusivamente en la compra de vivienda nueva (primera transmisión del promotor). Los tipos generales son:
- 10% para vivienda libre de primera transmisión.
- 4% para viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
2. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Se aplica en la compra de vivienda de segunda mano (entre particulares). Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que el porcentaje varía según la región, aunque se sitúa habitualmente entre el 6% y el 10% del precio de compraventa. Algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
3. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Es un impuesto que acompaña a la formalización de la escritura pública. Se aplica tanto en vivienda nueva (junto al IVA) como en vivienda usada (junto al ITP). El tipo también varía por comunidad, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%. Desde 2018, en España es el banco —y no el comprador— quien paga el AJD de la escritura de hipoteca.
Impuestos que Paga el Vendedor
4. IRPF: Ganancia Patrimonial
El vendedor debe tributar en su declaración de la renta por la ganancia obtenida, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición (ajustado con los gastos e inversiones realizadas). Los tipos aplicables en 2024 son:
| Ganancia Patrimonial | Tipo Impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| Entre 6.000 € y 50.000 € | 21% |
| Entre 50.000 € y 200.000 € | 23% |
| Más de 200.000 € | 27% |
Exenciones importantes: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual, puedes quedar exento. Los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual también están exentos.
5. Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto grava el incremento del valor del terreno urbano desde la última transmisión. Lo gestiona el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Desde 2021, el vendedor puede optar entre dos métodos de cálculo para pagar el importe más favorable: el objetivo (basado en el valor catastral) o el real (basado en la ganancia efectiva obtenida).
Gastos Notariales y Registrales
Aunque no son impuestos propiamente dichos, los gastos de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad son costes obligatorios. Generalmente, el comprador asume la mayoría de estos gastos, salvo pacto en contrario.
Consejo Práctico
Antes de cerrar cualquier operación, consulta a un gestor o asesor fiscal especializado en inmobiliaria. Una planificación adecuada puede ayudarte a aprovechar exenciones y deducciones que reduzcan significativamente tu carga fiscal.